Эксперт Росреестра Марина Воронина назвала главное правило для владельцев ИЖС

Неоформленный дом нельзя ни продать, ни газифицировать С 1 марта 2025 года в России действует принцип «построил — оформи»: застройщик обязан зарегистрировать право собственности на возведенный объект. Без этого дом нельзя продать, подарить, завещать, застраховать, газифицировать или подключить к инженерным сетям.

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Челябинской области Марина Воронина в интервью агентству Полит74 рассказала, как правильно оформить жилой дом, какие способы существуют и что делать с садовыми домами, газификацией и реконструкцией.

- Марина Дмитриевна, обязательно ли отдельно оформлять построенный дом в Росреестре, если он и так возведен на зарегистрированном участке?

- Если человек не зарегистрировал право на объект, он не является его полноправным собственником. Теперь эксплуатировать построенные здания и сооружения (например, подключать инженерные коммуникации) можно только после оформления объектов.

Наличие зарегистрированных прав на недвижимость является необходимым условием в различных жизненных ситуациях: при совершении с объектами гражданско-правовых сделок (без оформленных прав невозможно распоряжаться недвижимостью: продать дом, подарить, завещать по наследству, сдать в аренду на законных основаниях, передать в залог), при страховании, газификации, а также выплате компенсации при возникновении чрезвычайных ситуаций и в других случаях. 

- Какой порядок регистрации прав на жилые дома? Застройщик (правообладатель участка) вправе самостоятельно выбирать, в каком порядке оформлять права на возведенный жилой дом.

Первый способ - упрощенный порядок. В данном случае после окончания строительства застройщику необходимо обратиться к кадастровому инженеру за составлением технического плана, который подготавливается на основании декларации и документов на земельный участок. Технический план и документы на земельный участок будут являться основанием для кадастрового учета и регистрации прав собственности застройщика на жилой дом. Земельный участок может принадлежать застройщику как на праве собственности, так и на праве аренды.

Второй способ - уведомительный порядок. Перед началом строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома.

После проведения экспертизы представленного уведомления о планируемом строительстве ОМС принимает решение о соответствии параметров объекта установленным требованиям, либо о несоответствии.

Получение застройщиком уведомления о соответствии дает право застройщику осуществлять строительство объекта в течение десяти лет со дня направления застройщиком такого уведомления в ОМС.

Застройщик в срок не позднее одного месяца со дня окончания строительства обязан направить в ОМС уведомление об окончании строительства. К уведомлению об окончании строительства прилагается технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Технический план в данном случае подготавливается на основании декларации, уведомления о планируемом строительстве, уведомления о соответствии установленных параметров в уведомлении о планируемом строительстве и допустимости размещения жилого дома на земельном участке, выданном ОМС.

К техническому плану должно быть приложено уведомление об окончании строительства индивидуального жилого дома с отметкой ОМС о соответствии параметров жилого дома, установленных требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

Третий способ – это так называемый «Дачная амнистия 2.0.». Гражданин, который использует для проживания возведенный до 14.05.1998 жилой дом, и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, сможет подтвердить свое право собственности при отсутствии правоустанавливающих документов, а также оформить права на земельный участок, расположенный под таким домом.

Участки, которые были предоставлены до 30 октября 2001 года гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, автоматически считаются их собственностью. Данный порядок относится и к наследникам.

Для оформления прав на жилой дом и земельный участок под таким домом гражданам необходимо обращаться с заявлением в ОМС о предоставлении участка под существующим домом и приложить любой документ, подтверждающий факт владения домом (документы об уплате коммунальных услуг, документ о проведении государственного технического учета и (или) технической инвентаризации).

В данном случае кадастровый учет и регистрация права собственности на земельный участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом (если дом не стоит на государственном кадастровом учете) и регистрацией права собственности данного гражданина на такой жилой дом, которые проводятся по заявлению ОМС с приложением межевого плана на земельный участок и технического плана жилого дома. 

- Какие документы нужны для этого?

- В зависимости от выбранного застройщиком порядка оформления прав на возведенный жилой дом в орган регистрации необходимо представить заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, технический план, подготовленный кадастровым инженером и документы на земельный участок. 

Если право застройщика зарегистрировано в ЕГРН документы на земельный участок можно не представлять. Также необходимо уплатить государственную пошлину за осуществляемые одновременно государственный кадастровый учет и регистрацию прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства в размере 1000 руб.

Заявление о постановке на кадастровый учет и регистрацию прав на жилой дом может быть подано через Портал Госуслуг, при личном обращении в МФЦ, либо через личный кабинет на сайте Росреестра (при такой подаче заявления подписывать его усиленной квалифицированной электронной подписью не требуется).

Кадастровый инженер, который готовил документы, имеет право подать в Росреестр заявление в электронном виде на постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию прав в качестве представителя правообладателя объекта недвижимости. 

- Сколько времени займет оформление жилого дома?

- Срок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении жилых домов составляет 2-3 рабочих дня со дня предоставления необходимых документов в МФЦ, в случае представления документов и заявлений в электронном виде срок регистрации составляет не более 24 часов.   

- Если дом не построили, а реконструировали, какая процедура необходима в этом случае?

- Изменение параметров объекта капитального строительства и его частей (например, высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства – является реконструкцией объекта. В данном случае повторно регистрировать права на дом не нужно, а вот внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) информацию о произведенной реконструкции необходимо обязательно.

Внесение изменений в сведения об объектах в ЕГРН важно для самих собственников. Соответствие фактических характеристик недвижимости сведениям ЕГРН имеет ряд преимуществ и важных аспектов, в том числе обеспечение юридической чистоты сделок, актуальность информации в выписке ЕГРН, избежание споров, связанных с изменением параметров недвижимости.

Внести изменения в сведения ЕГРН о жилом доме, созданным на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства объекте возможно также в «упрощенном порядке» (до 1 марта 2031 года), который предусмотрен для осуществления государственного кадастрового учета и регистрации прав на вновь созданный объект индивидуального жилищного строительства. 

Уведомление о реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а также об окончании реконструкции таких объектов, не требуется. Документом, на основании которого будет осуществлен кадастровый учет, в том числе в связи с проведенной реконструкцией жилого дома, является технический план, подготовленный кадастровым инженером.

Для внесения изменений в сведения ЕГРН о характеристиках жилого дома (этажности, площади) собственник может обратиться в любой офис МФЦ и представить в Росреестр заявление в отношении реконструируемого дома и технический план на этот объект недвижимости. 

- Хотелось бы еще поговорить про газификацию жилых домов. Какие земельные участки подпадают под действие государственной программы газификации?

 — Для газификации в садоводческом товариществе земельный участок должен располагаться в границах населенного пункта, где уже проведен газ, либо где планируется проведение газа.

Бесплатно газифицироваться смогут только те участки, дома на которых стоят на кадастровом учете. Если у владельцев имеются документы, подтверждающие право собственности на земельный участок и индивидуальный жилой дом, то они смогут воспользоваться программой по социальной газификации. Если же соответствующих документов нет, то для участия в госпрограмме необходимо сначала оформить земельный участок и дом, то есть поставить объекты недвижимости на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.

Земельные участки, которые отведены для огородничества, не подпадают под программу газификации. Располагать объекты капитального строительства, объекты недвижимого имущества, те самые садовые дома, на земельном участке, отведенном для огородничества нельзя. Поэтому газификации здесь не будет. 

- Марина Дмитриевна, какие требования к объектам недвижимости предъявляются для участия в госпрограмме социальной газификации?

 - Одним из условий для проведения газа в садовый дом является то, что такой дом должен быть жилым по назначению. Садовые дома, предназначенные для сезонного пребывания и не являющиеся жилыми домами, газификации не подлежат. Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН, которую можно получить на сайте Росреестра, на портале Госуслуг, офисах МФЦ. 

- Можно ли существующие садовые дома переводить в жилые? 

- Садовый дом может быть признан жилым, и наоборот. Ранее перевод происходил исключительно в судебном порядке, сейчас же процедура упрощена. Собственнику потребуется через МФЦ представить пакет документов в орган местного самоуправления:

–  заявление о признании садового дома жилым. В нем указать кадастровый номер садового дома, кадастровый номер земельного участка, на котором расположен дом, почтовый адрес заявителя или адрес его электронной почты и способ получения решения муниципалитета об изменении назначения помещения;

–  выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Если право собственности заявителя на садовый дом не зарегистрировано, то правоустанавливающий документ на садовый дом или нотариально заверенную копию этого документа;

–  заключение по обследованию технического состояния объекта. Документ подготавливается специалистом в области инженерных изысканий, который состоит в саморегулируемой организации - он выполняет работы по обследованию объектов недвижимости;

–   нотариальное согласие третьих лиц (если дом обременен правами третьих лиц) на признание садового дома жилым.

В результате рассмотрения обращения администрация примет решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. При положительном решении уполномоченный орган местного самоуправления в порядке межведомственного взаимодействия направит информацию в Росреестр для внесения соответствующих изменений в сведения о садовом доме. Гражданин также вправе самостоятельно обратиться в Росреестр.

Так же внести изменения в ЕГРН в части назначения здания с садового дома на жилой дом возможно в случае проведения реконструкции такого объекта недвижимости. Внести изменения в ЕГРН в данном случае осуществляется на основании технического плана, подготовленного кадастровым инженером. 

- Где можно получить дополнительную информацию по оформлению недвижимости и как обратиться за консультацией сотрудников Росреестра? 

- Наиболее оптимальный способ письменного обращения в региональный Росреестр - посредством платформы «Госуслуги. Решаем вместе». Много полезной информации в рамках компетенций ведомства размещено на сайте Росреестра. Есть даже специальный сервис «Жизненные ситуации».

Региональный Росреестр широко представлен в социальных сетях, где в простой и доступной форме жители области узнают новости в сфере земли и недвижимости. Ежемесячно проводятся тематические горячие телефонные линии – здесь важно следить за анонсами в наших соцсетях.

За консультацией можно обратиться по телефонам 8 (351) 237-27-90, 237-27-91, 8-800-100-34-34 (круглосуточно, звонок по России бесплатный).