Адвокат Мария Дементьева объяснила, может ли управляющая компания перестать обслуживать дом

Договор об управлении домом заключается на срок от одного года до пяти лет

Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления - управляющая организация между собственниками помещений в МКД, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников, и управляющей организацией, как сторонами, заключается договор управления многоквартирным домом.

Об этом в авторской колонке для сайта Полит74 рассказала адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

Договор управления заключается с каждым собственником помещений в МКД на условиях, указанных в решении общего собрания. И каждый собственник МКД самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Договор управления многоквартирным домом заключается в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Статья 162 ЖК РФ прямо предусматривает право одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом стороной собственников помещений в МКД, оно изложено в ч. 8.2 настоящей статьи.

При этом, жилищное законодательство РФ не предусматривает оснований для отказа от исполнения договора управления МКД управляющей организацией, а также для расторжения такого договора в одностороннем порядке по ее инициативе.

В п. 1 ст. 450 ГК РФ закреплено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Для договора возмездного оказания услуг ГК РФ предусматривает возможность одностороннего отказа от его исполнения как для заказчика, так и для исполнителя.

В силу п. 2 ст. 782 ГК РФ исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Однако в последние годы в судебной практике сложился подход, согласно которому договор управления многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования, предусмотренный ЖК РФ.

Выводы судов исходят из того, что предметом данного договора является производство работ и оказание услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в этом доме. Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

При этом, в частности согласно постановлению Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2023 N 04АП-2919/2023 по делу N А10-975/2023 управляющая компания может вынести вопрос о расторжении договора управления на обсуждение на общем собрании собственников помещений МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В случае положительного решения, принятого в порядке, предусмотренном ст. 46 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом будет расторгнут. Однако в данном случае речь идет о согласованном с собственниками помещений МКД решении о расторжении договора, то есть о соглашении сторон, а не о реализации права на односторонний отказ от исполнения такого договора стороной управляющей организации.

Также договор управления многоквартирным домом может быть прекращен по окончании срока его действия при наличии заявления одной из сторон о его прекращении, что следует из ч. 6 ст. 162 ЖК РФ. Такое заявление может быть сделано в том числе управляющей организацией.