Мария Мавлиева: В большинстве регионов России апартаменты пока не котируются

Аналитики рынка недвижимости отмечают, что спрос на апартаменты в Санкт-Петербурге достиг исторического максимума, высок он и в Москве. Чем отличается этот тип жилья, почему в столицах получил такое развитие и есть ли спрос на апартаменты в регионах в своей авторской колонке на «Полит74» рассуждает Мария Мавлиева, эксперт в сфере недвижимости Московского офиса агентства недвижимости «Инженер», дипломированный юрист УрГЮА г. Екатеринбурга.
Мария Мавлиева: В большинстве регионов России апартаменты пока не котируются

У апартаментом много недостатков, но есть и преимущества перед обычным жильем. Фото с сайта бесплатных иллюстраций Pixabay.

photo5321139286751426174.jpg Мария Мавлиева: Невероятные акционные предложения на рынке недвижимости — плохой признак Читать далее
На российском рынке апартаменты появились около 10 лет назад, но несмотря на внушительный срок существования этого типа недвижимости не во многих городах и регионах нашей страны он пользуется спросом и вообще имеет место быть. В большей степени он развит в таких городах и регионах как Сочи, Москва и Московская область и Санкт-Петербург. На первом месте по соотношению с квартирами на первичном и вторичном рынке недвижимости это Сочи (17,09%), на втором месте Москва (9,67%) и Московская область (3,64%) , Санкт-Петербург (4,12% ). Что касается регионов, то процент апартаментов там не превышает 2%, например в Челябинске он составляет всего 0,79%, а во Владивостоке апартаментов вообще нет, если опираться на информацию Циан по состоянию на первую декаду октября.

Жить можно, а прописаться - нет

photo5321139286751426190 (1).jpg

Специально для «Полит74». Ведущей сегодняшней авторской колонки выступила Мария Мавлиева, эксперт в сфере недвижимости Московского офиса агентства недвижимости «Инженер». Фото из личного архива.

Давайте попробуем разобраться, в чем отличие апартаментов от жилой недвижимости и почему данный тип недвижимости получил распространение именно в Сочи, Москве и Санкт-Петербурге.

Основным отличием квартиры и апартаментов с точки зрения юридического характера является то, что квартира — это жилое помещение, а апартаменты имеют статус коммерческого помещения. Хотя на самом деле апартаменты часто строят для постоянного проживания граждан как в жилом помещении с соблюдением соответствующих санитарных норм. Жить здесь можно как в квартире, а вот прописаться на постоянной основе, к сожалению, нет. Но временную регистрацию на срок до 5 лет с возможностью дальнейшей пролонгации оформить все-таки возможно, законом это предусмотрено в апартаментах гостиничного типа.

Нужно быть особо внимательным, покупая апартаменты в здании, которое стоит на земле общественно-делового значения. Если там нет разрешенного вида использования «гостиницы», то значит это офисы и соответственно в данном помещении невозможно будет сделать временную регистрацию, а соответственно нельзя и проживать как в квартире. Бывают случаи, когда нашим клиентам принципиально важно проживание внутри третьего транспортного кольца в Москве, но бюджет не позволяет в данной локации приобрести квартиру, при этом наличие московской прописки для клиента также является важным условием. В таком случае мы рекомендуем приобрести апартаменты в нужной им локации, а на сэкономленные финансы покупаем квартиру-студию за МКАД для оформления постоянной регистрации в Москве. Такой ход дает еще и возможность получения дохода от сдачи в аренду жилья.

Следующим существенным отличием в этом сегменте рынка недвижимости является, то, что стоимость коммунальных услуг в апартаментах выше, чем в квартирах, так как действуют тарифы как на коммерческую недвижимость. В среднем разница составляет 20%, а вот содержание и обслуживание зависит от класса апартаментов, смотря от того какие услуги будет оказывать управляющая компания. В апартаментах высокого класса управляющие компании в тариф включают, например, содержание садовников, консьерж-сервиса, охрану и прочее.

Учитывая, что апартаменты являются нежилым помещением, также придётся оплачивать повышенный налог, так как ставка по нежилым помещениям составляет 0,5% от кадастровой стоимости, а по жилой недвижимости 0,1% от кадастровой стоимости.

Застройщику экономически дешевле построить апартаменты, чем жилой дом. Ведь при этом застройщику не нужно обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой, машиноместами, проводить озеленение придомовой территории.
Не очень приятным фактом в апартаментах, если вы их используете как для постоянного проживания с семьей, является то, что здесь нет требований по режиму тишины и звукоизоляции. Если кто-то из соседей устроит шумную вечеринку или на первом этаже будет работать ночной бар, то это будет совершенно законно, и вашего согласия на сей счет в апартаментах у вас никто не спросит в отличие от жилого дома. Поэтому при покупке апартаментов обязательно нужно учитывать, что это не жилое помещение и нормы Жилищного законодательства там не действуют.

Ещё один, на мой взгляд, немаловажный факт то, что квартиру в отличие от апартаментов никогда, если это ваше единственное жилье, не изымут несмотря на ваши долги ( конечно, за исключением купленной в ипотеку квартиры). А вот на апартаменты спокойно будет наложен арест и взыскание произойдет от их реализации даже несмотря на то, что в них проживает семья с несколькими несовершеннолетними детьми.

На покупку апартаментов не распространяются никакие программы «Господдержки», получить сертификаты, включить материнский капитал также не получится ни при покупке апартаментов и на в погашение взятого ипотечного кредита на покупку апартаментов. Соответственно не получится и оформить налоговые вычеты при покупке апартаментов. Правда, купить с использованием ипотеки данный вид недвижимости вполне реально, и ставки такие же, как и на жилую недвижимость. В связи с этим уже не первый год остро стоит вопрос о приравнивании апартаментов к жилым помещениям, чтобы была возможность стимулировать и развивать данный вид недвижимости, учитывая большой спрос в столицах. Если в конце концов апартаменты приравняют к жилым помещениям, то собственники апартаментов окажутся в большом плюсе.

Что делает апартаменты востребованными на некоторых рынках

Хотелось бы остановиться и на положительных аспектах владения данным типом недвижимости. Их, конечно, не так много, но они являются существенными, что, думается, и помогает апартаментам быть востребованными на рынке недвижимости в таких городах как Сочи, Москва и Санкт-Петербург.

Первый аспект — это цены на апартаменты. На покупке квартиры в апартаментах можно сэкономить 15–20% по сравнению с покупкой квартиры в жилом доме, если рассматривать ту же локацию, класс и метраж. Это объясняется тем, что застройщику экономически дешевле построить апартаменты, чем жилой дом. Ведь при этом застройщику не нужно обеспечивать жителей апартаментов социальной инфраструктурой, машиноместами, проводить озеленение придомовой территории. А самое важное то, что стоимость земельного участка, на котором возводиться апартамент гораздо дешевле земельного участка, предназначенного для строительства жилого дома.

А еще нужно понимать, что апартаменты можно строить там, где жилье по закону возводить нельзя, таким образом, застройщик обходит правила землепользования и застройки. Так как здание нежилое, соответственно нет необходимости количество возможных жителей включать в развитие социальной инфраструктуры района. Это как раз и является вторым аспектом, который делает апартаменты привлекательными для покупателя. Локация плюс разница в цене, и данный сегмент рынка является востребованным. Иногда единственным выходом приобрести жилье в центральной части города или ближе к работе является покупка апартаментов, особенно это касается столиц. А в курортных районах востребованы апартаменты, построенные на земельных участках, предназначенных под строительство санаториев.

Апартаменты, приобретаемые с целью инвестиций для последующей сдачи в аренду, также являются более привлекательными, чем квартиры в жилых домах. Цена аренды за счет локации такая, как и на квартиры, а вот стоимость вложений ниже, соответственно и окупаемость произойдет быстрее.

В завершении хотелось ещё отметить, что небольшим плюсиком является то, что в апартаментах можно делать любого рода перепланировки, без специальных на то разрешений и узаконивания. Самое главное не затрагивая конструктив и несущие стены здания.

На мой взгляд, все эти аспекты объясняют повышенный спрос на апартаменты в столицах и Сочи. В регионах, где численность населения в соотношении с территорией городов позволяет покрыть спрос жителей квартирами в жилых домах, явной необходимости (а соответственно и спроса) в апартаментах не наблюдается.

Партнерские СМИ

pubDate=Mon, 29 Nov 2021 17:50:26 +0500
Челябинск Сегодня Зарплаты уральцев выросли на 10%
pubDate=Mon, 29 Nov 2021 17:22:49 +0500
pubDate=Mon, 29 Nov 2021 17:46:00 +0500
pubDate=Mon, 29 Nov 2021 17:28:00 +0500
pubDate=Mon, 29 Nov 2021 18:07:00 +0500
pubDate=Mon, 29 Nov 2021 17:44:00 +0500