Мария Мавлиева: Невероятные акционные предложения на рынке недвижимости — плохой признак

В Москве ищут возможности использовать нейросеть для выявления долгостроев на ранних этапах. По мнению авторов идеи, это позволит, предупреждать заранее потребителей о риске купить «зависший» объект.

О том, как можно без супер технологий выявить потенциально рискованный объект, в своей авторской колонке на «Полит74» рассуждает Мария Мавлиева, эксперт в сфере недвижимости Московского офиса агентства недвижимости «Инженер», дипломированный юрист УрГЮА г. Екатеринбурга.

Конечно, переход многих застройщиков на продажу квартир в новостройках с использованием эскроу-счетов значительно помогает минимизировать риски при покупке, но хочу обратить внимание читателей, что ещё остались объекты, которые продаются по старой схеме.

От чего уклоняются ненадежные строители

Первый признак и, на мой взгляд, самый явный — низкие темпы строительства и срывы сроков сдачи объектов. Темпы строительства можно отслеживать, регулярно посещая строительную площадку, сейчас это можно делать даже в режиме онлайн на сайтах застройщиков. Кроме того, существует ряд независимых сайтов, которые транслируют в режиме онлайн ход строительства жилых комплексов, такие, например, как сайт Следизастройкой.рф.

Монтаж оборудования независимой компанией теперь является обязательным условием банков, которые кредитуют застройщиков. Без этого застройщику не будет предоставлена кредитная линия на строительство объектов. Реализация объектов сегодня — это максимально прозрачный процесс. Банк отслеживает, куда расходуются его денежные средства. Надеюсь, что данная система контроля скоро появится на всех стройках не только Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, но и других городов нашей огромной страны.

Что касаемо вопроса срыва сроков сдачи, то данный признак является неоднозначным, т.к. этот фактор зависит не только от застройщика. Нужно рассматривать этот признак более детально, что именно явилось причиной срыва сроков? Не будем ходить далеко, недавно весь мир остановился в связи с пандемией, и многими застройщиками в результате были нарушены сроки сдачи объектов.

Нарушение сроков по сдаче дома на срок до трёх месяцев — это является предельно допустимым сроком и к этому стоит относиться спокойно. Конечно, нужно обратить внимание на то, что в таком случае застройщик уведомляет своих дольщиков, как правило, за два месяца, и предлагает подписать дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи. А вот насторожить должен тот факт, если застройщик не идёт на контакт, не отвечает на звонки, уклоняется от встречи с дольщиками.

Многое «зарыто» в документах

Следующий признак, на который также в первую очередь необходимо обратить внимание — это документы застройщика и аккредитация в банках. Обязательным фактором, говорящим, что у застройщика дела идут хорошо является то, что в общем доступе находятся такие документы как проектная декларация, разрешение на строительство, учредительные документы, документы на землю, договор страхования и обязательно проект договора долевого участия. Также немаловажным фактором является перечень банков, в которых застройщик прошел аккредитацию. Кредитные организации тщательнейшим образом проверяют строительные компании прежде, чем открыть им кредитную линию под строительство того или иного объекта. Если девелопер аккредитован в ведущих банках страны, то высокая вероятность того, что застройщик выполнит свои обязательства в срок.

Обязательно необходимо обращать внимание на форму договора. Если застройщик предлагает сторонние от ДДУ типы соглашений, то это говорит о том, что у него есть проблемы с разрешительной документацией, а возможно и вовсе её отсутствие. Только ДДУ может гарантировать, что проект соответствует норме закона 214-ФЗ. В своей практике в 2008 году (на тот момент я жила и работала в Челябинске) я наблюдала, когда мои клиенты, увидев привлекательно низкую цену на новостройку, хотели купить объект несмотря на то, что квартиры продавались по договорам займа. Мне тогда стоило больших усилий отговорить их от этой сделки. Только благодаря своему авторитету как эксперта в сфере недвижимости и четко высказанной позиции я смогла тогда их переориентировать на другой объект. И, представляете, буквально через несколько месяцев вскрылась история с обманутыми дольщиками в микрорайоне п. Чурилово, где фигурировало имя того риэлтора, которая продавала по тем самым договорам займа одну квартиру разным людям.

Вот именно поэтому, я считаю, что в крупных сделках обязательно участие специалиста, а лучше эксперта, хотя бы на стадии юридического сопровождения, который с холодной головой способен проанализировать ситуацию и принять взвешенное решение о законности и целесообразности заключения той или иной сделки.

Насторожитесь от низких цен

Вот мы и подошли к следующему признаку, который также может говорить о проблемах у девелопера. Это подозрительно низкие цены и невероятные акционные предложения. Такая ценовая политика может довести застройщика в последующем к экономически нестабильной ситуации, которая повлияет на ход строительства. Мне кажется, что гражданам нашей страны давно необходимо усвоить урок, что «бесплатным сыр бывает только в мышеловке». Я не исключаю, что в нынешнее время в условиях жесточайшей конкуренции существует множество маркетинговых инструментов, направленных на привлечение клиентов, но нужно понимать и хорошо разбираться в этой области, чтобы понять может ли то или иное предложение негативным образом сказаться на темпах строительства и сроках сдачи.

Что касаемо скидок, то скидка на квартиру от 2-5% это норма, сезонные скидки и на часть квартир могут доходить до 10%. Что касаемо больших скидок, начиная от 15%, то в этом случае нужно уже быть внимательными. Правда, у нас есть ряд застройщиков, которые предоставляют непосредственно нашим покупателям скидки в индивидуальном порядке, точно так же, как и банки предлагают пониженные процентные ставки клиентам, которые пришли через агентов. Этому есть объяснение — экономия на фонде заработной платы и делегирование части своих функций по продаже «продуктов» на своих партнеров.

Не сторонитесь открытых источников и помощи спецов

Есть ряд ресурсов, где можно выявить проблемных застройщиков, такие как «Наш.дом.рф», «Единый ресурс застройщиков», также можно посмотреть информацию о наличии дел в производстве на сайте Арбитражных судов. На сайте судебных приставов доступна информация о наличии исполнительных производств в отношении компании застройщика, на Едином федеральном реестре сайте — о банкротстве. Также существует полезный сервис - Единый реестр проблемных объектов.

Но все-таки, лучшим инструментом по моему мнению является в этом вопросе помощь надежного эксперта в этой области, чтобы не утонуть в такой массе информации и сэкономить свое время, ведь время — это самый важный и невосполнимый ресурс человека.