Экономист Денис Стукалов назвал подходящий момент для покупки квартиры в Челябинске

Обладая достаточными ресурсами для приобретения недвижимости, лучше всего совершить сделку прямо сейчас.

Такое мнение в интервью агентству Полит74 высказал Денис Стукалов, доцент кафедры менеджмента Высшей школы экономики и управления ЮУрГУ. Эксперт уверен, что дальше цены будут только расти, поэтому выжидательная тактика себя не оправдает.

- Некоторые эксперты заявляют, что рынок жилья в России может рухнуть. Причиной этого является массовая выдача льготных ипотечных кредитов. Отмечается резкий рост спроса на жилье и как следствие, повышение цен. Каков ваш взгляд на сложившуюся ситуацию?

- Рухнет - это лишь громкие слова. Вы помните, чтобы рынок недвижимости рушился? Даже в кризис 2008 года это было не обрушение. Была ситуация, когда он стагнировал: продавцы и покупатели замерли. Самое страшное, что может быть на рынке недвижимости, когда движения денег не происходит. Но даже в те тяжелые времена сделки кое-как проходили, хоть и не в тех объемах, что были до кризиса. Это единственная ситуация, больше я не помню условий, при которых бы рынок жилья «рушился».

Льготной ипотеки выдается не так много, поскольку для ее получению ставятся достаточно жесткие условия. Самая популярная - так называемая «сельская» ипотека, которую выдает Россельхозбанк под низкий процент на объекты недвижимости, расположенные за городом. Например, это поселок «Вишневая горка» в Сосновском районе.

Спрос растет. Рынок недвижимости всегда гибко реагирует на изменения в экономике. Челябинская область попала в число регионов, где одни из самых высоких темпов роста цен на жилье. Связано это с инфляцией. Продавцы и покупатели активно ищут свою выгоду – продавцы хотят продать дороже, покупатели ищут объект, который им подойдет.

- Какие тенденции сложились на рынке жилья в Челябинской области к началу осени? Что происходит на рынке новостроек, как выглядит картина на рынке вторичного жилья?

- Осень на рынке недвижимости всегда достаточно активный период. Именно в это время мы наблюдаем увеличение стоимости. Одобрение на ипотеку банком действует примерно два месяца. В течение этого срока люди должны подобрать объект и выйти на сделку. В сентябре и октябре это будет происходить. Что будет перед Новым годом пока неясно, это зависит от многих факторов.

Назвать ситуацию катастрофической точно нельзя. Остается открытым вопрос со льготной ипотекой – смогут ли люди ее платить. Бюджетная сфера повышения зарплат пока не получила. Некоторые коммерческие организации подняли зарплаты, но на реальный уровень инфляции этот рост зарплат еще не вышел.

На рынке новостроек наибольшим спросом пользуется жилье эконом-сегмента, его немного водят в эксплуатацию. Что касается ситуации с квартирами комфортного класса, это зависит от застройщика. У одного из лучших наших застройщиков сложилась такая практика: 30% покупателей в новостройках, это их же покупатели, которые когда-то приобрели квартиру в предыдущем жилом комплексе. Они продают уже имеющиеся квартиры и переезжают в новое жилье.

Что касается вторичного рынка, тенденция примерно такая. Некоторые люди летом продали квартиры в надежде что-то купить осенью. Но выбрать нечего: либо все быстро продается, либо не соответствует каким-то критериям. Стандартно рабочие районы пользуются меньшим спросом, в спальных районах или приближенных к центру движение получше. Сохраняется инфраструктурная проблема в жилых комплексах, которые находятся за чертой города. Обращаться в больницу люди могут только в Сосновский район, как и вызвать полицию только из Сосновского района. Утром и вечером жильцы этих районов стоят в транспортных пробках.

- Выгодно ли сейчас покупать квартиру обычному человеку, не имеющему права на льготы и выплаты от государства? Если нет, какие условия для покупки можно считать более благоприятными?

- Недвижимость покупают те, у кого на это есть ресурсы. Чтобы купить квартиру в Челябинске, сейчас нужна сумма как минимум в три миллиона рублей. Из которых часть, возможно, одобренная ипотека. Чтобы ипотеку одобрили, должен быть доход определенного уровня. Если люди планируют покупать квартиру и у них есть на это ресурс – покупать надо сейчас. Чего ждать, тем более, если речь идет о вторичном рынке? Появится суперобъект по супернизкой цене? Цены всегда идут вверх, как и уровень инфляции. Те, кто продают квартиру, всегда решают какую-то проблему. Либо они получили наследство и хотят обменять его на другие блага, либо развелись и срочно требуется решить жилищный вопрос. В таком случае тоже надо действовать здесь и сейчас, чего ждать?

- Сталкиваетесь ли вы со случаями, когда застройщик «придерживает» наиболее ликвидные квартиры?

- Конечно, более того, это правильная политика ведения продаж! Наиболее популярные квартиры – одно- и двухкомнатные. Во-первых, в силу своей меньшей стоимости, во-вторых, потому что застройщики больше всего их строят. Наиболее ликвидные этажи не первый и не последний, и квартиры, которые имеют благоприятное расположение по сторонам света. Хорошие квартиры нельзя продавать в начале продаж дома. Если у застройщика нет необходимости срочно вернуть деньги, лучше такие варианты придерживать. Когда 30-40% квартир продано, интерес к дому возрастает, стоимость корректируется. На излете продаж, когда останется 20-30% свободных квартир в доме, тогда можно выводить их на рынок по более высокой цене.

- Не складывается ли у вас ощущения, что рынок недвижимости в Челябинске перенасыщен? Не приведет ли это в какой-то момент к серьезному снижению объемов продаж?

- Рынок не перенасыщен, потому что потребности людей улучшить свои жилищные условия меньше не стали. Они женятся, разводятся, рожают детей, строят карьеру. Мы видим, что челябинцы интересуются новыми объектами. В том числе, на вторичном рынке. Например, то семьи, которые не хотят выезжать из определенного района. Я знаю когорту людей, которые живут только в Ленинском или Металлургическом районе, есть привязанные к северо-западу, и никогда оттуда не переезжают. Вторичный рынок интересен семьям, которые не могут дотянуться до качественного нового жилья. Они обращают свое внимание на более старый фонд, стоящий чуть дешевле. Можно подобрать квартиру с ремонтом, куда въехал, поменял мебель, и не нужно вкладываться в ремонт. Наличие кухни – чуть ли не основной элемент для семей с маленьким детьми.

- Сейчас многие челябинцы стараются уехать из города. Видите ли вы изменение покупательского интереса в сторону смещения к загородной недвижимости?

- История с загородной недвижимостью стартовала в начале 2000-х годов, когда только стали появляться организованные загородные поселки. И только 5-7 лет назад стали появляться законченные проекты загородных поселков. Людям понадобилось от 5 до 12 лет, чтобы все это стало нормально функционировать. Тенденция Челябинска – большой объем застройки Сосновского района, там же действует льготная ипотека. Стоимость жилья не такая высокая и люди, которые мечтали о недорогом собственном жилье, уже туда уехали.

Сейчас такой сегмент тоже присутствует, многие хотят свое жилье в экологически чистом пространстве. Однако там остаются проблемы со школами, детскими садами и больницами. Тенденция уже развилась и сохраняется на определенном уровне. Появляется застройка новых микрорайонов, достраиваются существующие. Но говорить о том, что формируется суперинтерес, нельзя. Был период после кризиса 2008 года, когда появились крупные проекты организованных загородных поселков. Сейчас их нет даже в рекламном поле. Все уже поняли, что такое загородный дом: в эксплуатации это в разы дороже, чем квартира.