Строителям закон не писан

Удар по кошельку

Пункт «нужды города – нужды застройщиков», читай - социальные и коммерческие – в этой ситуации оказывается ключевым. А ситуация проста. Город отдает какой-либо строительной компании землю под застройку. На выделенной земле – несколько обветшалых домов. В постановление о предоставлении земельного участка отдельным номером вписывается обязанность застройщика расселить жильцов. Однако правила, процедура такого расселения не прописаны ни в одном законе или документе. Но есть аналогия: процедура расселения жильцов городскими властями при изъятии земли для муниципальных нужд. Особой сложностью процедура не отличается. Специальная комиссия оценивает жилплощадь, и в соответствии с оценкой муниципалитет предоставляет собственникам либо жилье взамен, либо деньги на его приобретение.

В соответствии с этой процедурой и вынуждены действовать застройщики на данный момент. Однако одни берут за основу лишь ключевые ее моменты, к примеру, сроки расселения, и в ожидании крупных финансовых поступлений от продажи квартир в будущих домах предоставляют переселенцам жилье без условностей, ограничений и придирок. Другие, преследуя даже малейшую выгоду, стараются сэкономить и требуют с людей доплату за лишние метры в предлагаемых квартирах. Что интересно, не всякий горожанин знает, что имеет полное право отказаться платить деньги ради того, чтобы застройщик быстрее «построился», продал квартиры и посчитал полученную прибыль. Ради справедливости оговоримся: таких строительных компаний не много, пожалуй, они – лишь исключение из сложившихся в среде строителей правил социальной ответственности.

Квартира ценная, равноценная

О том, что строительная компания «Магистр» будет сносить их дом и на его месте строить новый, семья Климовичей узнала в декабре 2005 года. 58-б на Цвиллинга, как и его соседи «а» и «в» - постройки времен Хрущева, старые, осевшие, однако прочные – не в пример некоторым новостройкам с обваливающимися потолками. Дом для Климовичей стал родным. Здесь выросли их сын и дочь, жена Елена работает буквально в двух шагах, в общем, к району они прикипели. И переехать согласны только в дом неподалеку от их «старичка», тем более, что эту-то норму жилищный кодекс предусмотрел. Однако с переездом неожиданно начались проблемы.

- Наша квартира – двухкомнатная. В ней прописаны и живут кроме нас с женой 17-летняя дочь и 20-летний сын, - рассказывает Евгений Климович. – Мы пришли в «Магистр» обговорить условия. Нам стали предлагать какие-то немыслимые варианты: «хрущевки» на ЧТЗ, квартиры с огромной доплатой, если хотя бы на метр они больше, чем наша. Я специально сходил к юристу, проконсультировался. Специалист сказал, что никакой доплаты они не имеют права взимать, тем более, если вариант предлагается в доме их постройки.
Однако с подобными вариантами компания не спешила. «Полуторка» на Доватора, «двушка» на Марченко, на Телевизионной – ни одно предложение семью не устроило. Застройщик исходит из понятия «равнозначности» (метр на метр), которое действует для муниципалитетов при изъятии земли для городских нужд. От «равноценных», по мнению «Магистра», их квартире вариантов Климовичи буквально шарахались. Им прелагали жилье в таких же старых домах, а зачастую в удаленных от их привычного места жительства районах.

Между тем идеальный вариант, который хотела бы видеть семья Климовичей, совсем не выходит из ряда вон.
- Все, что мне нужно, это двухкомнатная квартира в этом же районе. Мы же не претендуем на улучшение жилищных условий, - говорит Евгений Владимирович. – В городе строят множество компаний, и никто из них не берет доплату. Подходящего варианта мы ждем вот уже более полугода. И будем ждать еще столько же, если понадобится.

Бомжи – в соседи

Тем временем атмосфера начала накаляться вокруг соседних построек. Дом 58-в «Магистр» расселил, однако сносить не торопился. Жильцы соседних «а» и «б» схватились за головы: пустой дом превратился в настоящий притон. Возле него ошивались сомнительные личности, по вечерам на улицу выходить стало опасно. В набат забил и местный участковый – благо первый этаж дома Климовичей занимает следственное управление милиции: закрыть глаза на происходящее было бы трудновато.

- Когда расселили дом 58-в по Цвиллинга, он долгое время пустовал. Мне сразу стали поступать заявления от жильцов соседних домов, потому что туда сразу набежали бомжи. Оно понятно, ведь в квартирах остались трубы, батареи, всякое железо, мебель, - рассказывает участковый уполномоченный Советского РУВД Анатолий Маркин. – Именно из-за подобной рухляди у бомжей и возник конфликт. В итоге в подъезде был найден труп. Преступление раскрыли, однако факт остается фактом - преступление в таких местах совершить очень легко. Пустой дом быстренько снесли, сейчас разрыли котлован, начинают строить два подъезда жилого дома. Теперь проблема – дом 58-б, где расселено уже большее количество жильцов. Подъезды, тем не менее, остаются открытыми, по ночам там ходят посторонние люди. Теперь бомжей приходится гонять оттуда даже днем. Они же пьют и курят прямо в подъездах, а дома саманные – чтобы загорелись, хватит искры. Оставшиеся не расселенными квартиры никак не охраняются, соседей, которые могли бы присмотреть за квартирой, уже нет. Более того, хозяин одной из квартир там не живет – площадь сдает. В этой квартире настоящий притон, я неоднократно выводил оттуда пьяные компании. И это даже несмотря на то, что хозяин выселил арендаторов, – ключи у них остались. Приходят, устраивают попойки, гулянки, громко слушают музыку. Дом же не обесточен, вода не отключена – все по-прежнему. А последнее время туда наркоманы повадились ходить, не так давно я протокол составил на найденные шприцы.

По словам Анатолия Маркина, конструктивно решить проблему охраны домов с компанией «Магистр» он пытается постоянно. Однако пока безуспешно. Да, застройщики повесили свои печати на пустующие квартиры, но когда для лихих ухарей печати или засовы были проблемами? Срывают. Конечно, в основном все дебоши происходят ночью. А рабочий день у участкового до 22.00. И вообще у него на участке 23 дома – за всем не уследишь. Потому и просит он «Магистр»: поставьте железные двери. В ответ – мы не обязаны. Строители правы. Ни в одном законе эта обязанность не прописана. Однако попробуй, объясни это оставшимся жильцам обреченных домов, которые вот-вот и сами станут обреченными. Предлагал участковый Маркин и сторожа поставить, ведь оплата его услуг вряд ли разорит компанию. Но лишних денег у застройщиков, по их словам, нет. И все, что они могут предложить – это редкие дневные посещения прораба соседней стройки. Мол, поручим ему помимо своих прямых обязанностей еще и обязанности сторожа выполнять. Но не понимают застройщики, что днем дома в принципе можно и не охранять. А вот ночью бы надо…

Договор дороже денег

Позиция компании «Магистр» понятна не только в отношении с участковым. Коммерческая компания заботится о своей выгоде. Однако переселение семьи Климович явно зашло в тупик. Уступать не хотят ни те, ни другие. Есть ли выход? Кстати, когда действовал старый жилищный кодекс, застройщики расселяли людей, учитывая права граждан: количество прописанных человек, их пол, возраст и так далее. Сейчас, видимо, ситуация изменилась. Однако трактовать ее все-таки можно правильно с точки зрения морали. В постановлении главы города о предоставлении земельного участка есть предписания расселить жильцов. А раз есть предписания – есть и обязанности. И в этом случае – социальные, где права человека – прежде всего.

- Если разумно подходить к этой ситуации, застройщик должен был заключить с собственником жилого помещения договор, где прописать все условия с той и с другой стороны, - комментирует Елена Ковалева, главный специалист управления жилищной политики администрации города Челябинска. - Договориться можно о чем угодно. Тем более, что договор – это взаимные права и обязанности сторон, а это как раз подходит к случаю, когда одна из сторон не согласна с чем-либо. Затем, застройщик явно заинтересован в этом участке. И чем быстрее он расселит людей, тем быстрее у него появится возможность приступить к застройке земельного участка и от этого получить свою выгоду. В вопросе обеспечения безопасности собственник правильно обращается к участковому и к «Магистру». Застройщик, когда дом расселяется, в любом случае обязан обеспечивать безопасность жителей. И лучше эту обязанность прописать в договоре. Здесь вряд ли оговорена, к примеру, установка железной двери, но хотя бы охрану они обеспечить могут. К примеру, заключить договор с охранным предприятием. Кроме того, собственники должны обращаться к управляющей компании, которой они платят за коммунальные услуги, за эксплуатацию жилфонда.

Прокуратура разберется

Скорее всего, именно заключение договора и спасло бы строительную компанию и семью Климовичей от не нужных никому распрей. Однако заключить его главе семейства не предложили. Вместо этого почти в ультимативной форме известили: если ни один из предложенных вам вариантов вас не устраивает, мы оценим квартиру и выплатим вам указанную сумму. Однако уже сейчас ясно, что и параметры оценки приведут к конфликту. Потому как застройщик делает упор на ветхость дома, а собственник квартиры – на стоимость земли и удобство расположения дома. Кстати, в этом его поддерживают и городские законодатели.

- Работа по подбору вариантов расселения собственников жилья проходит с учетом требований современного законодательства, которое предъявляется при сносе жилых помещений, - говорит Алексей Севастьянов, председатель комиссии по местному самоуправлению и обеспечению безопасности жизнедеятельности населения Челябинской городской Думы. – По мнению «Магистра», предлагаемый вариант должен соответствовать рыночной стоимости квартиры в доме, подлежащем сносу. Данное мнение имеет право существовать. Однако доплачивать за квартиру, за какую-то площадь – это ущемление прав жителей. Как вычисляется рыночная стоимость жилья? Должна учитываться масса параметров, и в том числе - привлекательность места, где будет строиться дом. Кроме того, от оценки житель может просто отказаться. Он же говорит: предоставьте мне нормальный вариант, и я съеду. Добровольно он может доплатить, но если отказывается, доплату они требовать права не имеют. И все-таки требуют. Согласно же «Положению о порядке и условиях предоставления жилых помещений гражданам, выселяемым из домов, подлежащим сносу», эта норма действует только в случае выкупа муниципалитетом ветхоаварийного жилья, но никак не частной компанией. Причем даже суд встанет на его сторону, судебная практика в этом отношении сформирована. Есть прецеденты: частные компании на основании постановлений хотели выкупать участки для строительства. Верховный суд признал, что выкуп площадей частной компанией – это далеко не выкуп земли для муниципальных нужд, потому как впоследствии будет развернуто строительство и новое жилье реализуется на свободном рынке. Наше мнение: давление на Климовича – это прямое нарушение законодательства. Затяжка с решением вопроса позволяет говорить о том, что здесь есть какие-то нарушения и необходима проверка прокуратуры.

На данный момент комиссия гордумы ждет экспертного заключения правового отдела администрации Челябинска. После этого документы о проверке законности требований застройщика уйдут в прокуратуру. Однако гордуму уже опередила милиция: участковый уже написал представление законникам.

Где вы видели над нашей дверью надпись «Благотворительная организация»?

Комментирует Константин Игошин, юрисконсульт строительной компании «Магистр»:

- Такие люди, как Евгений Климович, пытаются использовать свой последний шанс. Не он первый, не он последний. Они все говорят: вы же богатая организация, что вам, жалко, дайте нам... Я всегда думаю: выйдите на наше крыльцо и посмотрите, есть ли табличка с надписью «Благотворительная организация». Ее там нет. Мы коммерческая организация. Но мы идем навстречу людям. Даем рассрочку, иногда ставим цену ниже рыночной. Вот, например, жильцам из 9 квартиры мы давали два месяца рассрочки - они переехали на Доватора. За 60-метровую квартиру против своей в 41,8 квадратов доплатили 300 тысяч. На данный момент это не деньги, но они решили свои жилищные проблемы. Сравните метраж, дома - их дом и новый панельный, с евроокнами, где они получили квартиру. У нас какой подход? Мы применяем аналогию из жилищного кодекса, то есть предоставляем квартиры в наших новых домах или не старой «вторичке». Климовича понять можно – район хороший – но доплатите за разницу в метрах. Мы уже не говорим о стоимости одного квадратного метра в их доме с 70-процентным износом, и в нашем –новом, панельном 97 серии - который там будет построен. Мы им предлагаем баш на баш: метр в их доме на метр в нашем. Однако у нас сорок квадратов – это «полуторка». У нас более-менее человеческий подход. А вы посмотрите московскую практику: там рыночная экономика со звериным лицом. В центре города сносят «хрущевки», и людям говорят: ваша квартира оценивается в такую-то сумму, и этой суммы хватит только на коридор в квартире в новом доме. В Москве людей чаще переселяют на окраины. И мы работать себе в убыток тоже не собираемся. Постановлением главы города на нас возложена обязанность: расселить людей, то есть предоставить им жилье. А жилищные проблемы – это их проблемы. А кто хотел договориться с нами, уже давно живут в новых квартирах.