Адвокат Мария Дементьева рассказала о плюсах и минусах способов формирования фонда капремонта

Фото Дмитрия Куткина (Вечерний Челябинск)

Фото Дмитрия Куткина (Вечерний Челябинск)

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирного дома возможно на счете регионального оператора (общий счет для всех) либо на специальном счете конкретного многоквартирного дома.

Какие плюсы и минусы есть у того и другого способа в авторской колонке для сайта Полит74 рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

- В силу ч. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Специальный счет по капремонту позволяет собственникам помещений иметь гораздо больше самостоятельности в принятии решений о проведении капитального ремонта общего имущества.

Они имеют право принять решение о проведении капитального ремонта в своем многоквартирном доме раньше срока, предусмотренного региональной программой. Ремонт может быть перенесен по решению собственников и на более поздний срок, если будет признано, что в установленный региональной программой срок такой ремонт не является необходимым (соответствующее изменение срока обязательно должно быть внесено в региональную программу).

При этом собственники вправе самостоятельно определять размер денежных средств, которые могут быть потрачены на капитальный ремонт. При недостаточности средств на специальном счете собственники помещений имеют право учредить дополнительные взносы и привлекать на финансирование капитального ремонта кредиты (займы) любых организаций и лиц, если примут соответствующее решение на общем собрании.

Собственники самостоятельно определяют лицо, которому поручат действия по организации проведения капитального ремонта. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации порядок решения вопросов, связанных с организацией проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, включая поиск подрядчиков (исполнителей), подготовку технического задания на оказание необходимых услуг и (или) выполнение работ, осуществление контроля за ходом капитального ремонта, определяется собственниками помещений в этом доме.

Мария Дементьева, фото из личного архива

Стоит отметить, что собственники могут при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете поручить проведение капитального ремонта владельцу специального счета - лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и т.д.).

При этом, собственники помещений имеют право участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту в составе приемочной комиссии.

Для сохранения временно свободных средств фонда капитального ремонта можно разместить денежные средства на специальном депозите, проценты по депозиту зачисляются только на специальный счет и расходуются только на цели капитального ремонта.

Для возможности формирования фонда капитального ремонта на специальном счете размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт должен составлять не менее чем шестьдесят процентов от размера начисленных взносов на капитальный ремонт.

Самый ключевой минус специального счета формирования капитального ремонта заключается в нецелевом расходовании взносов владельцами специального счета, с нарушением положений ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. 

Это может отразиться на собственниках помещений в многоквартирных домах, им придется возмещать потраченные не на проведение капитального ремонта денежные средства путем дополнительного сбора. Также можно столкнуться с ситуацией завышенной сметной стоимости проведения капитального ремонта и лишиться части накопленных денежных средств.

Бывает, что на специальном счете скапливается какая-то сумма денежных средств, и владелец специального счета, имея свою выгоду, навязывает собственникам проведение какого-то вида работ, в котором нет острой необходимости. В итоге, когда действительно наступает время провести нужные виды работ по капитальному ремонту, счет оказывается пустым.

Собственники должны тщательно следить за состоянием многоквартирного дома, проверять актуальность экономических расчетов. А они не всегда обладают достаточными знаниями в данной области.

Помимо этого, собственники помещений в многоквартирном доме могут столкнуться с проблемой "зависших" денежных средств. 

Нередко на многоквартирном доме может измениться способ управления или управляющая организация. В этом случае возникает потребность в изменении владельца специального счета. Положения ст. 175 ЖК РФ предусматривают процедуру смены владельца специального счета. Однако на практике можно столкнуться с сопротивлением от старого владельца специального счета и/или банка, в котором открыт специальный счет. Это в свою очередь эта ситуация может отразиться на сроках проведения тех или иных видов работ по капитальному ремонту.

Также взносы на капитальный ремонт могут обесцениться из-за инфляции, пока собственники собирают необходимую сумму на какой-то вид работ.

Если капитальный ремонт проведен некачественно, то добиваться проведения нового капитального ремонта по данному виду работ или исправлений произведенных работ, а также возмещения ущерба необходимо с подрядчика. И в случае, если подрядчик задолжает много кому и будет признан несостоятельным (банкротом), то можно остаться и без ремонта и без денег. В случае с формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, такие риски сводятся к минимуму, так как региональный оператор отвечает перед собственниками помещений в многоквартирном доме за действия подрядчиков.

Безусловный плюс формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора заключается в минимальном участии собственников помещений в многоквартирном доме в вопросе проведения капитального ремонта. От них требуется только ежемесячно вносить плату региональному оператору - взносы на капитальный ремонт. Остальные вопросы закрываются региональным оператором самостоятельно.

Еще один плюс «общего котла», например, в случае небольшого количества собственников в многоквартирном доме (небольшие МКД) или плохой собираемости взносов на капитальный ремонт, в возможности провести необходимые виды работ в установленные региональной программой капитального ремонта сроки в рассрочку на несколько лет, за счет взносов иных собственников иных многоквартирных домов.

При этом можно попасть в ситуацию переноса сроков проведения капитального ремонта на многоквартирном доме из-за недостаточного количества денежных средств на счете регионального оператора. Чем меньше многоквартирных домов вносят средства, тем меньше домов можно на них отремонтировать. Это, конечно, для некоторых многоквартирных домов весомый минус.

Стоит отметить, что часто капитальный ремонт под руководством регионального оператора проходит достаточно долго. Подрядчики могут затягивать сроки или вовсе постоянно меняться. А собственникам остается только ждать и надеяться, так как их участие в процессе проведения капитального ремонта силами регионального оператора сведено к минимуму.

В конце хочется добавить, что при выборе способа формирования фонда капитального ремонта собственникам необходимо учитывать то, насколько они заинтересованы в сборе взносов и проведении капитального ремонта, насколько они готовы решать возникающие трудности сообща.