Адвокат Мария Дементьева объяснила разницу между текущим и капитальным ремонтами в многоквартирном доме

Дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу

Фото Дмитрия Куткина (Вечерний Челябинск)

Чтобы многоквартирный дом отвечал требованиям жилищного законодательства РФ, а жилые помещения в нем были пригодными для проживания необходимо содержать жилые помещения и общее имущество собственников, своевременно проводить текущий и капитальный ремонт.

Чем отличаются эти виды работ, в авторской колонке для сайта Полит74 рассказала адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

- Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя общее имущество собственников таких жилых помещений. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, в том числе по его приспособлению и приспособлению общего имущества в многоквартирном доме с учетом потребностей инвалидов, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК РФ).

При этом, в силу ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

Об этом свидетельствует ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, в которой указано, что для собственников помещений в многоквартирном доме плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Адвокат Мария Дементьева, фото из личного архива

Разграничение текущего и капитального ремонта обусловлено видами работ, проводимыми в рамках соответствующего ремонта.

В соответствии с п. 2.2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004 (утв. Госстроем России) текущий ремонт общего имущества жилого дома – ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в Приложении 2 к настоящему Пособию. Он разделен по основным блокам: фундаменты, стены и фасады, перекрытия, крыши, оконные и деревянные заполнения, межквартирные перегородки, лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей, полы, печи и очаги, пользователями которых являются более одной квартиры, внутренняя отделка, центральное отопление, водопровод и канализация, горячее водоснабжение, электроснабжение и электротехнические устройства, вентиляция, специальные общедомовые технические устройства, внешнее благоустройство.

Например, к видам текущего ремонта относятся следующие работы: заделка и расшивка швов, трещин, восстановление облицовки фундаментов стен; ремонт (восстановление) угрожающих падением архитектурных деталей, облицовочных плиток, отдельных кирпичей; восстановление лепных деталей; замена водосточных труб; установка доводчиков пружин, упоров на дверях и окнах; частичная замена и укрепление металлических перил; восстановление разрушенной тепловой изоляции и др.

В ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» содержится понятие капитального ремонта многоквартирного дома. Капитальный ремонт многоквартирного дома – проведение и (или) оказание предусмотренных настоящим Федеральным законом работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме приведен в ст. 166 ЖК РФ, и включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

Согласно положениям Федерального закона № 185-ФЗ при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.

Текущий ремонт выполняется в целях поддержания параметров здания, для предотвращения износа основных конструкций и инженерных систем, для устранения незначительных повреждений и неисправностей.

Капитальный ремонт может подразумевать изменение параметров здания, направлен на восстановление или замену неисправных основных конструкций и инженерных систем, проводится когда текущий ремонт не целесообразен и/или невозможен.