Адвокат Мария Дементьева объяснила, какая перепланировка в квартире считается незаконной

Самовольная перепланировка помещения наказывается по закону

У собственников помещений в многоквартирном доме часто возникает потребность в изменении и модернизации жилого фонда. Законодательство РФ предусматривает порядок проведения реконструкции, переустройства и перепланировки помещений.

Какая перепланировка в доме будет считаться незаконной, в авторской колонке для сайта Полит74 рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

- В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ. Согласно положений ст. 25 ЖК РФ, переустройство представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Перепланировка помещения включает, в том числе, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Понятие «реконструкция» применительно к объектам капитального строительства, относится к более существенным изменениям и установлено п. 14 ст. 1 ГрК (Градостроительного кодекса ) РФ. По своей сути реконструкция представляет собой изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

К объектам капитального строительства относятся здание, в том числе многоквартирный дом. Помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства.

В соответствии со ст. 26 ЖК РФ переустройство и перепланировка помещения в МКД проводятся с обязательным соблюдением требований закона на основании проекта по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, проведение в жилом помещении переустройства и перепланировки в отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта является самовольным.

Самовольно переустроившее и перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ).

Последствием самовольного переустройства или самовольной перепланировки помещения, согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, является приведение такого помещения в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

При этом, в соответствии с позицией Президиума Верховного Суда РФ уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве и/или перепланировке помещения в многоквартирном доме, в том числе если оно подано заинтересованным лицом после начала проведения таких работ.

Согласно судебной практике изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Оборудование отдельного входа в помещение многоквартирного дома посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности, такие работы могут повлиять на безопасность всего многоквартирного дома.

Изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома.

Согласно действующему жилищному законодательству РФ реконструкция, влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, возможна с получения согласия всех собственников помещений в таком МКД.

В соответствии с пунктом 7.20 «СП 54.13330.2022. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 13 мая 2022 года № 361/пр, размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. Размещение уборной (туалета) и ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла в верхнем уровне над кухней, кухней-нишей и кухней-столовой допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.

Размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой) и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.