Адвокат Мария Дементьева объяснила, что такое капремонт дома и откуда берутся средства на эти работы

Расходы на капремонт оплачивают собственники помещений

Когда в многоквартирном доме конструкции или оборудование изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности возникает необходимость проведения капитального ремонта для их восстановления или замены.

Что входит в работы по капитальному ремонту и откуда берутся деньги для их проведения в авторской колонке для сайта Полит74 рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

 - Согласно ст. 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" под капитальным ремонтом МКД понимается проведение и (или) оказание работ и (или) услуг по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме.

Для реализации возможности проведения капитального ремонта в многоквартирных домах и контроля над данным процессом правительство субъекта РФ утверждает региональную программу капитального ремонта общего имущества в МКД.

В силу ч. 1 т. 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

В целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, включенных в региональную программу капитального ремонта, оценки соответствия технического состояния таких многоквартирных домов и их систем инженерно-технического обеспечения нормативным требованиям, установленным законодательством Российской Федерации о техническом регулировании, а также определения возможности дальнейшей эксплуатации таких многоквартирных домов и (или) установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в таких многоквартирных домах с определением перечня и объема услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах может проводиться обследование технического состояния таких многоквартирных домов (ч. 1 ст. 167 ЖК РФ).

Региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов, включенных в нее и расположенных на территории субъекта; перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту таких многоквартирных домов; плановый период проведения по каждому виду работ и (или) услуг, который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет; очередность проведения капитального ремонта.

В соответствии с ч. 2 ст. 158 ЖК РФ расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников.

При этом, обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, исходя из занимаемой общей площади помещения в многоквартирном доме , принадлежащего собственнику такого помещения (ч. 8.1 ст. 156 ЖК РФ).

При этом, в силу ч. 9 ст. 156 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены: размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации; владелец специального счета; кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Владельцем специального счета по общему правилу является ТСЖ, ЖК или управляющая организация, которые осуществляют управление многоквартирным домом. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе регионального оператора в качестве владельца специального счета (п. 4 ч. 4 ст. 170, ч. 2, 3 ст. 175 ЖК РФ).

Под региональным оператором принято понимать специализированную некоммерческую организацию, созданную в организационно-правовой форме фонда, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (п. 16.5 ст. 12, ч. 1 ст. 178 ЖК РФ).

Согласно ч. 5 ст. 168 ЖК РФ изменения в региональную программу капитального ремонта вносятся не реже чем один раз в год. Срок капитального ремонта может быть перенесен на более ранний срок, чем установлено региональной программой капитального ремонта при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников (например, авария, пожар, чрезвычайная ситуация природного или техногенного характера), а также в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству.

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете на основании принятого собственниками помещений в многоквартирном доме решения возможно перенести сроки проведения капитально ремонта. Если на дату принятия указанного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).