Адвокат Мария Дементьева объяснила, чем апартаменты отличаются от квартиры

Апартаменты проектируют почти в любом высотном доме Довольно давно стало выгодно извлекать доход от сдачи в аренду не только квартир, но и апартаментов. И если раньше их можно было встретить в зданиях бывших гостиниц, баз отдыха и санаториев, то сегодня апартаменты проектируют в высотках в центре городов.

Чем апартаменты отличаются от обычного жилого помещения в многоквартирном доме, в авторской колонке для сайта Полит74 рассказывает адвокат коллегии адвокатов «Защитник», специалист по жилищным спорам Мария Дементьева.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, в частности отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ.

При этом, в силу п. 1 ст. 141.4 ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В ст. 16 ЖК РФ указаны виды жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилищное законодательство РФ не предусматривает понятия апартаменты в числе разновидностей жилых помещений. Следовательно, данный вид недвижимого имущества не предназначен для проживания граждан.

Понятие “апартамент” встречается в Постановлении Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 “"Об утверждении Положения о классификации средств размещения (далее - Положение)", которое принято соответствии со ст. 5.1 Федерального закона "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации"

Так, согласно п. 4 данного Положения существует четыре типа средств размещения: гостиницы, санатории, базы отдыха и кемпинги.

И апартамент в соответствии с п. 12 данного Положения является номером “высшей категории” в перечисленных средствах размещения, которые используются для временного размещения физических лиц и обеспечения их временного проживания.

При этом, апартамент - номер площадью не менее 40 кв. метров, состоящий из двух и более комнат (гостиной или столовой и спальни), с двуспальной кроватью (размером не менее 180 x 200 см) и мини-кухней, оборудованной для приготовления и приема пищи, мытья посуды.

Апартаменты также могут быть расположены в административно-деловых и торговых центрах (комплексах), в которых расположены в том числе офисы и торговые объекты.

Поскольку апартаменты относятся к категории нежилых помещений, то в них, в отличие от квартиры, нельзя оформить регистрацию по месту жительства. Регистрация по месту пребывания возможна в апартаментах при условии их отнесения к гостинице или другому типу средства размещения.

Из содержания Постановления Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 N 4-П следует, что при соблюдении определенных условий возможна регистрация по месту пребывания в апартаментах, которые сходны по своим характеристикам с квартирами в многоквартирном доме, предназначены для пребывания граждан и не входят в номерной фонд средств размещения.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственникам апартаментов - нежилых помещений принадлежат доли в праве общей собственности на общее имущество исходя из п. 1 ст. 259.1 ГК РФ.

В силу п. 2 ст.287.5 ГК РФ к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Каждый собственник апартаментов в здании обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве на общее имущество, если иное не установлено единогласным решением собственников соответственно апартаментов (п. 1 ст. 259.4 ГК РФ). При этом, собственник, в результате действий или бездействия которого возникают дополнительные расходы и издержки по содержанию и сохранению общего имущества, обязан их покрывать.

Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимаются общим собранием собственников апартаментов, количество голосов, принадлежащих собственнику апартаментов пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании (п. п. 1, 2,3 ст. 259.3 ГК РФ).

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 25, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.