Капремонт с умом
Мы продолжаем публиковать серию материалов, посвященных актуальным вопросам жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня темой для обсуждения станут капитальные ремонты домов.
До марта 2005 года расходы по капитальному ремонту дома включались в составляющую тарифа «содержание и ремонт». С вступлением в силу нового Жилищного кодекса капремонт был выделен в отдельную статью расходов. При этом затраты на его осуществление, согласно ст. 154 ЖК, полностью легли на плечи собственников квартир. Спустя полтора года государственные мужи пришли к пониманию, что плечи народные такого груза самостоятельно не выдержат. И сегодня сделана первая попытка помочь гражданам в проведении капитальных ремонтов. Недавно на федеральном уровне было принято решение о создании «Фонда содействия развитию реформы ЖКХ», средства которого предполагается направить на капремонты. Но заработает ли он реально в следующем году, пока не ясно. Впрочем, при любом раскладе, без активных действий со стороны собственников жилья деньги могут пройти мимо вашего дома. Так что игнорировать положения Жилищного кодекса – себе дороже.
О том, как инициировать проведение капитального ремонта в собственном доме, рассказывает начальник отдела реформирования ЖКХ администрации Челябинска Рашида Ковалева:
- Вопрос проведения капитального ремонта относится к компетенции общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме, - пояснила Рашида Рашитовна. – Закон допускает две формы общего собрания жильцов – очную либо заочную. На собрании владельцы жилья должны решить, во-первых, проводить или нет капитальный ремонт дома. Если люди решат, что капремонт дому не нужен и, соответственно, не нужно собирать на него средства, то никто не вправе заставить их сделать обратное. Если решение о проведении капитального ремонта принято, собственники должны определить объем работ. К примеру, отремонтировать крышу или заменить стояки системы отопления. Третий и, пожалуй, самый главный вопрос, также относящийся к компетенции общего собрания жильцов, – утверждение сметы расходов.
Как пояснила наш собеседник, обычно смета на капремонт составляется управляющей компанией. Но жильцы могут обратиться за расчетами и в независимую специализированную организацию. И уже, исходя из сметы, решить, какой объем средств и за какой период они смогут собрать или накопить.
- Если на собрании собственники решат копить деньги, то управляющая компания должна открыть отдельный счет в банке, куда будет перечислять установленную сумму ежемесячно, - объяснила Рашида Ковалева. – Жилищный кодекс также допускает открытие консолидированного счета самими собственниками жилья, если по каким-то причинам люди не доверяют управляющей компании. При накоплении, к примеру, в течение года некой суммы, жильцы могут потратить ее на определенный вид капитальных работ.
Как вариант, управляющие компании могут открыть кредитную линию на проведение капитального ремонта в доме, поскольку ремонтные работы носят сезонный характер, а потом погашать заем вместе с жильцами. Но пока это лишь теоретическая возможность, на практике подобных кредитов в Челябинске управляющие организации еще не брали.
Та же процедура принятия решения о проведении капитального ремонта относится и к двум другим формам управления – ТСЖ и непосредственное управление домом.
Кстати, вариант с накоплением средств на счете идеально подходит для собственников квартир в новостройках. Лет через 10 – 15, в зависимости от типа дома, он потребует капитальных вложений. За это время, откладывая каждый месяц даже небольшие деньги, можно накопить приличную сумму, которой хватит на капитальный ремонт. Поэтому задуматься о будущем стоит уже сегодня.
Инициировать собрание могут как сами жильцы, так и представители обслуживающей организации. О дате проведения собрания и повестке дня собственников квартир должны уведомить не менее, чем за десять дней. Это может быть объявление на подъезде или на специальном стенде, либо поквартирный обход. Если собрание решили провести сами жильцы, присутствие представителей управляющей компании не обязательно, но желательно.
- Чтобы решение собственников жилья было конструктивным и имело не только теоретическое, но и практическое значение, мы рекомендуем приглашать специалистов управляющей компании на собрания, - пояснили в управлении жилищно-коммунального хозяйства Челябинска. – Они смогут предоставить жильцам информацию о состоянии дома сегодня и ранее проводимых ремонтах, а также сразу озвучить примерную стоимость капремонта.
Теперь самый главный вопрос: помогут ли власти в проведении капитального ремонта или все расходы придется нести самим? Согласно Жилищному кодексу, бремя финансовой ответственности полностью возложено на собственников жилья. Но в нынешних условиях очевидно, что жильцы «хрущевок» и «сталинок» в абсолютном большинстве не осилят миллионные расходы. Наконец, к пониманию пришли и в Правительстве РФ. В июле был принят Федеральный Закон «О создании фонда содействия развитию реформирования ЖКХ», средства которого в 2008 году будут направлены на капитальные ремонты жилых домов. В документе, в частности, сказано, что финансирование капремонтов будет осуществляться на условии софинансирования с городскими бюджетами и собственниками жилья. При этом владельцы квартир будут нести не менее 5 процентов расходов от общей суммы затрат на капитальный ремонт дома. А это значит, что собственникам жилья в любом случае придется собираться и принимать решение о проведении капремонта. И лучше сделать это заранее.
Пока же говорить о государственном финансировании рано, поскольку конкретные суммы, которые будут направлены в регионы, еще не определены. К тому же в новом законе есть достаточно серьезный пробел, касающийся финансирования капитальных ремонтов домов, собственники которых выбрали форму непосредственного управления. В законе прописано, что Фонд будет финансировать капитальные ремонты в домах, которые обслуживают либо управляющие компании, либо ТСЖ. Непосредственное управление выпало из правового поля. Между тем, только в Челябинске форму непосредственного управления домом выбрали треть жителей. Так что, скорее всего, документы еще будут дорабатываться. Как следствие, реальное финансирование может отложиться на неопределенное время.
В связи с тем, что жилищный фонд города Челябинска значительно изношен
(более 60% домов нуждаются в срочном капитальном ремонте), депутаты городской думы предусмотрели в бюджете на 2007 год средства на капитальный ремонт жилых домов и инженерных сетей в размере более 230 млн. рублей. Для сравнения: в 2006 году на аналогичные цели было выделено 164,8 млн. рублей. И все же в сравнении с требуемыми вложениями, по некоторым оценкам, достигающими 11 млрд. рублей, выделяемые средства из городского бюджета – капля в море.
Что касается объема работ, входящих в «капитальный ремонт» и «текущий ремонт», то прочертить четкую грань между этими понятиями очень сложно. И все же, если говорить о текущем ремонте, то это, прежде всего, – «комплекс ремонтных и организационно-технических мероприятий в период нормативного срока эксплуатации здания с целью устранения неисправностей или восстановления работоспособности элементов оборудования, инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей коммуникаций, оборудования и конструкций».
Капитальный же ремонт осуществляется «в целях устранения физического износа здания, устранения его разрушений, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, а также в случае нарушения предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества».
Так, в постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» говорится, что в перечень капитальных работ и модернизации дома входят следующие мероприятия:
- полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения и водоотведения и установка приборов учета;
- замена устройств лифтов и мусоропроводов;
- перевод сети электроснабжения на повышенное напряжение, подключение телефонной и радиотрансляционной сети, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления;
- автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования;
- ремонт кровель, фасадов и другие работы.