Судьбу дома решаем вместе
Жилищный кодекс остается для многих собственников весьма загадочным документом. Между тем такая неясность не идет никому на пользу: и с выбором формы управления время поджимает, и расчетные квитанции с каждым месяцем прибавляют недоумения. «Полит74» открывает серию материалов, посвященных основным моментам жилищного законодательства, а главное – его реализации на практике. Сегодня речь пойдет о порядке организации и проведения собрания собственников жилья по вопросам выбора формы управления многоквартирного дома, капремонта и других.
Товарищи собственники
Оговоримся сразу: собрание соседей-собственников квартир с 1 марта 2005 года перестало быть делом лишь добровольцев-активистов. Такой порядок предписан законодательством, поскольку на данный момент только собственники помещений могут выбрать форму управления многоквартирным домом. Было бы логично посвятить этому первое собрание, проводимое в новых условиях.
Напомним, законодательство определяет три формы управления многоквартирной собственностью: товарищество собственников жилья и близкий к нему жилищный (или жилищно-строительный) кооператив; непосредственное управление; управляющая компания.
Жилищный кодекс ставит на первое место ТСЖ. Ему же уделяют внимание все акты и постановления правительства, в том числе закон о фонде содействия реформирования ЖКХ. Однако в Челябинске эта форма управления особого распространения не получила. На сегодняшний день в городе 78 ТСЖ, и бурного роста их числа не наблюдается. Как пояснила «Полит74» заместитель начальника отдела реформирования ЖКХ городской администрации Рашида Ковалева, ТСЖ наиболее эффективно для новостроек. А 60 процентов челябинского жилого фонда таковыми никак не назовешь. Жителям старых домов просто не под силу расходы на их содержание и обслуживание, поскольку даже сдать в аренду им, как правило, нечего: все чердаки и подвалы давно заняты.
Также немного в Челябинске жилищных и жилищно-строительных кооперативов – всего 33. По разъяснению Рашиды Ковалевой, отличие их от ТСЖ в том, что товарищество объединяет только собственников помещений, а в кооператив вступают те, кто ими пока еще не является – если речь идет о строительстве жилья. Кроме того, членами кооператива являются жители целого дома, в то время как ТСЖ, согласно закону, может объединять два лица и более.
Стоит отметить, что ни ТСЖ, ни ЖСК не отчитываются перед местными властями о своих действиях. Они руководствуются исключительно собственным уставом.
И смело вам свой дом вверяем…
Наиболее распространенной формой управления в Челябинске стали управляющие компании. Они выросли из муниципальных предприятий, и теперь особо подчеркивается, что заниматься такой деятельностью могут лишь специально созданные для управления многоквартирным домом юридические лица. В их обязанности входит содержание, эксплуатация жилого фонда и оказание коммунальных услуг.
По свидетельству специалиста, два года назад управляющие компании в Челябинске получили самое мощное распространение: под их «опекой» оказалось 90 процентов жилфонда. На сегодня в нашем городе насчитывается более 70 управляющих организаций. Из них 15 крупных – в общей сложности они обслуживают около 28 млн. квадратных метров жилья. Трудности УК заключаются в том, что им нередко приходится рассчитываться с поставщиками энергии, воды и газа за долги жильцов.
Сейчас набирает силу и другая форма – непосредственное управление. При этом население переходит на прямой расчет с поставщиками услуг. Осуществляется это через уполномоченное лицо, которое избирают на общем собрании собственников. Уполномочить можно любое физическое или юридическое лицо.
Уполномоченное лицо на основании доверенности от каждого собственника, от их имени и за их счет выполняет определенный перечень действий по управлению домом. Функции его носят комплексный характер. Таким образом, уполномоченное лицо, заключая договор с каждым собственником, играет роль посредника между квартировладельцами и поставщиками жилищно-коммунальных услуг. И, разумеется, берет за это вознаграждение.
Прочти и передай другому
Итак, собрание собственников. Подробно процедура его проведения описана в Жилищном кодексе. Начнем с того, что инициировать собрание может любой собственник любого помещения в этом доме – будь то владелец квартиры или хозяин помещения магазина на первом этаже.
В первую очередь требуется известить всех собственников о своей инициативе письменно. То есть либо расклеить объявления на дверях подъездов или информационных стендах, если таковые имеются, либо вручить уведомление под расписку лично, либо направить заказной корреспонденцией. Известить собственников необходимо не позднее, чем за 10 дней до назначенной даты собрания.
В уведомлении должно быть указано: дата проведения собрания; место проведения; по чьей инициативе проводится; форма проведения (собрание или заочное голосование); вопросы повестки дня. Если собрание первое, то вопросов насчитывается, как правило, два: выбор способа управления (при подробном разъяснении 161 статьи ЖК, где как раз о каждом из них идет речь), и выбор управляющей компании либо уполномоченного лица.
Как мы уже сказали, собрание может иметь две формы. Очная форма, то есть собственно собрание, - случай довольно редкий, как показывает проверка крупных управляющих компаний. Вторая форма – заочное голосование. При этом в извещении должны значиться: дата заочного голосования; проект решения и три варианта для голосования; проект договора с УК (при выборе формы непосредственного управления – договор о представлении интересов собственника); место передачи собственникам решений по итогам голосования. Один из двух экземпляров договора собственник должен оставить себе, другой – передать в ЖЭК.
Общее собрание собственников правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие не менее, чем 51% голосов. При этом голоса рассчитываются не по числу собственников, а по метражу той площади, которой они владеют. То есть количество голосов собственников в процентах можно определить так: сумму общей площади принадлежащих им помещений разделить на общую полезную площадь дома, которая указана в паспорте домовладения, и умножить результат на 100 процентов. Решение считается принятым, если оно набрало не менее двух третей голосов от общего числа собственников помещений. Для подведения итогов голосования создается счетная комиссия, решение фиксируется в протоколе.
После проведения собрания его результаты должны быть доведены до всех собственников не позднее, чем через 10 дней. Результаты голосования должны быть размещены в месте, доступном для всех квартировладельцев.
Управляющие компании по закону должны заключить договоры и начать предоставлять услуги не позднее, чем через 30 дней со дня заключения договоров.
Решения собрания собственников обязательны к исполнению для всех, даже для тех, кто в этом собрании не участвовал.
Подробную информацию по вопросам ЖКХ можно найти на официальном сайте Челябинской городской Думы www.chelduma.ru.