Стоит ли покупать квартиру в Челябинске?

Много или мало?

По итогам десяти месяцев 2019 года, на Южном Урале было запущено в эксплуатацию 1 022 776 квадратных метров жилья. Эта цифра на 1,2% больше прошлогодних показателей. Данных по итогам года пока нет, однако, по словам заместителя министра строительства и инфраструктуры Челябинской области Евгения Курилова, скорее всего сюрпризов не будет.

«Конечно, хотелось бы, чтобы показатели по строительству многоквартирных и индивидуальных домов росли, но пока мы наблюдаем снижение темпов строительства по всей России, - говорит он. - Это связано с изменением федерального законодательства, переходом застройщиков на эскроу-счета и проблемами финансирования».

По мнению депутата Советского района Андрея Бодрягина, имеющего большой опыт управления инвестиционными проектами в сфере коммерческой и жилой недвижимости, в Челябинске сложилась особенная экономическая ситуация. С одной стороны, у некоторых людей есть свободные средства, с другой - огромное количество недвижимости пустует.

«Нам точно не известно, сколько квартир продается, какой прирост, какая динамика, - рассказывает он. - Данные мы собираем по крупицам, официальной статистики у нас нет. Могу сказать, что на вторичном рынке Челябинска присутствует 73% жилья , построенного в 2000-х годах. В Екатеринбурге эта цифра составляет всего лишь 58%. Там жилье раньше начало обновляться. У нас очень мало сделок и в единицах, и в рублях для миллионного города. В таком городе, как наш, должны ежегодно возводить примерно один квадратный метр жилья на человека. Мы также сильно отстаем от норм даже по ликвидации ветхо-аварийного жилья».

Не испытывают восторга от этих цифр и компании, работающие на рынке загородного жилья.

«Если смотришь на статистику, то кажется, что все у нас неплохо, - рассуждает Максим Юхачев, директор строительной компании «Зеленый мир». - Но, по моим оценкам, в 2019 году отрасль просела в три раза по сравнению с прошлым годом. Самым успешным годом для нас был 2017. Я называю это отложенным спросом».



Недоступное жилье

По мнению экспертов, в Челябинске самый дешевый квадратный метр жилья. В среднем его стоимость составляет 30 тысяч рублей. Четырехкомнатную квартиру в панельном доме можно купить по цене ниже 26 тысяч рублей за квадратный метр. 80-90% клиентов агентств недвижимости пользуются ипотечным займом, но несмотря на это, спрос падает.

«Миллион квадратных метров жилья построили, а сколько будет куплено, - задает вопрос Светлана Нуждина, директор по развитию агентства недвижимости «Альфа». - Особых иллюзий мы не испытываем, люди уезжают из Челябинска, мы это реально ощущаем. Был какой-то период подъема в 2011-2012 годах, люди поверили, пошло дешевое жилье, а потом начались опять проблемы. Сегодня очень много проблем с застройщиками, которые годами не могут сдать дома. Механизмы зашиты прав потребителей не сработали. Страховки оказались мыльным пузырем. Сегодня людей интересуют новостройки высокой степени готовности, но доверяют они лишь единичным компаниям. Инвесторы тоже не спешат вкладываться в недвижимость».

Все без исключения эксперты отметили, что доступность ипотеки для покупки жилья в многоквартирных домах растет, а доходы населения падают. Именно этот фактор является основной причиной стагнации рынка.

«Я соглашусь с тем, что у нас маленькие доходы, особенно, это касается молодых семей, - рассуждает политолог Александр Глухов. - Молодые были рады воспользоваться ипотекой, но где взять деньги на первоначальный взнос? Либо просить помощи у родителей, либо копить. А как это сделать, если приходится снимать квартиру?».

«Сегодня все застройщики говорят о спаде, - говорит Максим Юхачев. - На рынке на рынке строительных материалов обороты держат, но и их маржинальность упала. Люди пытаются построить дома на средства от продажи квартир, это не так дорого, но банки стройку кредитовать не хотят, ипотека выдается с большими сложностями. Все это не добавляет участникам рынка энтузиазма. Людей, которые готовят сметы и проекты, много, но все упирается в финансы и инфраструктуру. Зарплаты не растут, а продукты дорожают. У населения не хватает денег, чтобы обслуживать свои же долги».


Нацпроект поможет?

Отсутствие необходимой инфраструктуры — не менее значимая проблема. Причем, это касается не только загородного жилья, но и новых микрорайонов в городе. Здесь нет школ и детских садов, нет поликлиник в шаговой доступности. Эксперты также отметили, что люди не только не могут покупать жилье, но и не хотят это делать по причине его плохого качества.

«В Челябинске мало микрорайонов, где реально хотелось бы жить, - считает Светлана Нуждина, директор по развитию агентства недвижимости «Альфа». - Центр города выглядит убого, некоторые недострои и ветхо-аварийные дома стоят здесь десятки лет».

Национальный проект «Жилье и городская среда» рассчитан на 2019 — 2024 годы. Его ключевые цели — обеспечить жильем семьи со средним достатком, сократить ветхо-аварийное жилье и повысить комфортность городской среды.

«Проект предусматривает комплексное развитие территорий и социальной инфраструктуры, - говорит Евгений Курилов. - В Сосновском районе в следующем году начнется строительство школы, появится школа и в микрорайоне «Академ Риверсайд». В Челябинской области возводится много социальных объектов, например, начато строительство ФАПов в муниципальных районах, где нет массовой застройки. Люди будут строить там индивидуальное жилье. Это послужит своеобразным стимулом для застройщика. Мы подбираем земельные участки с существующей инженерной инфраструктурой, чтобы застройщику не нужно было нести бремя по подключению этих объектов. В Челябинске в рамках нацпроекта будет благоустроено 190 общественных пространств — это скверы и парки. В следующем году финансирование увеличится. Людей это притягивает».

Между тем, Василий Зорин, заведующий кафедрой политических наук и международных отношений ЧелГУ, уверен, что у людей пока нет понимания того, как нацпроект может решить их жилищные проблемы.
«Мечта о собственной квартире становится все дальше и дальше, - говорит он. - Все это ведет к росту неудовлетворенности и тревоги в обществе. Это показывают результаты опросов и исследований, которые мы проводим. Кроме того, мы должны понимать, что есть категории граждан, которым для решения жилищного вопроса, необходима помощь, нужны специальные программы».

Драйвер развития экономики

Политолог Алексей Ширинкин советует не забывать, что строительство — это мощный драйвер для развития всей экономики региона. Поэтому, по его мнению, в борьбе за улучшение ситуации в этой сфере все средства хороши.
Почему бы властям не выйти к федеральному центру с предложением создать в Челябинской области экспериментальную площадку по инвестированию малоэтажного строительства, по расселению ветхо-аварийного жилья?

«Мне кажется, подобные решения выглядят всегда уместными, - считает он. - Главным инвестором в этом случае может быть только государство. Для этого у нас есть фонд «Дом РФ», известная федеральная структура, ряд других проектов».

«Повышать доступность жилья нужно путем обновления жилого фонда, - говорит Алена Ануфриева, юрист в сфере недвижимости. - Если ввели какое-то количество нового жилья, то необходимо задумываться и о переселении людей. Жилья много нового стоит, есть дома, в которых на этапе сдачи выкупили всего 50% квартир. Кто будет содержать остальные? Тот же самый застройщик. Кстати, люди очень сильно удивляются, когда узнают, что коммунальные платежи за новое жилье такие же, как и за ветхо-аварийное».

Все эксперты высказали мнение, что решать проблемы в сфере жилищного строительства нужно комплексно.

«Я счастливый человек, в 90-х годах я получил квартиру от газеты «Вечерний Челябинск», - вспоминает Александр Скрипов, главный редактор газеты «Московский комсомолец» в Челябинске. - Сейчас это невозможно в силу разных причин. Раньше были программы по решению жилищного вопроса молодых педагогов, спортсменов. Я понимаю, что государство не сможет всем выдать квартиры, но разработать механизм для повышения доступности жилья необходимо»..

Купить квартиру в Челябинске и не пожалеть

По словам Светланы Нуждиной, специалисты в сфере недвижимости заметили интересную тенденцию: молодые люди не собираются копить на квартиру, а предпочитают ее арендовать, так как не хотят «привязываться» к одному месту.

По мнению Андрея Бодрягина, чтобы удержать людей в Челябинске, необходимо всерьез задуматься об улучшении экологии и ... изменить свой настрой.

«Мы покупаем недвижимость для того, чтобы жить полноценной жизнью, - рассказывает он. - Я точно должен понимать, что я и мои дети в этой квартире должны дышать правильным воздухом, пить чистую воду, не получать облучения от некачественных вещей, которые попали с радиоактивного карьера. Это не экологическая мишура, а реальные вещи. С другой стороны, мы почему-то не правильно позиционируем родной город, мы не понимаем его скрытой силы. Не могли слабые духом жители создать такую индустрию. Мы всегда говорим, что все у нас плохо, а надо настроиться на положительную волну. Нам нужно разработать механизмы поддержки застройщиков, работать над улучшением экологии, над развитием инфраструктуры. Нам поможет консолидация усилий людей, неравнодушных к своему городу».

«Экспертный клуб Челябинска» создан Фондом реализации общественных проектов «Время». Деятельность клуба призвана содействовать формированию институтов гражданского общества, повышению гражданского участия и политическому образованию населения.

Подробные материалы о дискуссии размещаются в группах «Экспертного клуба Челябинска» в соцсетях: в ФБ - https://www.facebook.com/groups/2402060926675532/ в ВК - https://vk.com/club185220508

Фото Олега Каргаполова, Дмитрия Куткина