5 сентября 2007, : Автор: Елена ИЛЬИНА

На пороге ипотечного ликбеза

Эксперты грозят: в обозримом будущем российской ипотеке не миновать кризиса. По мнению специалистов, спровоцировать его может то обстоятельство, что в погоне за клиентами банки выдают все больше рискованных кредитов — без первоначального взноса, людям с низкими доходами или без подтверждения дохода. Нечто подобное, дескать, наблюдалось в Америке десятилетней давности. Подобное сравнение решительно опровергает Александр Кондрашов, генеральный директор Южноуральского агентства ипотечного жилищного кредитования (ЮАИЖК), по признанию участников сегодняшнего делового завтрака в «Российской газете», - самый осведомленный наш земляк в сфере ипотечной премудрости.

Без риска для рынка

Присваивать себе лавры единолично Кондрашов не стал: «все об ипотеке» в нашей области, кроме него, знают еще более 60 риэлторов, свыше 40 банков и страховых компаний и не слишком высокий процент граждан, которые связали с ипотекой свою жизнь – в прямом и переносном смысле слова.

Процент невелик, хотя и растет год от года: в 2005 году ЮАИЖК выдало 5700 кредитов, в прошлом – 14 тысяч против планируемых 12-ти, в нынешнем подумывало кредитовать 17 тысяч семей, однако к сегодняшнему моменту цифра уже достигла 14 тысяч. И все равно это капля в море. Поэтому в отличие от аналитиков-пессимистов, Кондрашов приводит другую аналогию: сегодняшнюю «ипотечную» ситуацию он сравнивает с поголовной безграмотностью в послереволюционной России, когда требовался срочный ликбез. Сами за себя говорят и цифры: если в тех же США ипотекой пользуется 70 процентов населения, в странах Европы – до 50-ти, в России – пока до десяти.

Кризис ипотеки в Америке аналитики объясняют так: в начале десятилетия процентные ставки были низки, а недвижимость быстро дорожала – американцы активно брали кредиты на покупку домов. Кредиторы ослабили требования к заемщикам, обеспечив бум на ипотечном рынке. Но из-за роста ставок и спада на рынке недвижимости погашать и рефинансировать кредиты стало сложнее. Результатом стали убытки из-за растущего числа дефолтов по высокорискованным кредитам.

Нам такая беда пока явно не грозит. Во-первых, как уже сказано, особого бума не наблюдается: не решается народ залезать «в кабалу» на долгие годы в нашем не очень стабильном государстве. Во-вторых, как поясняет главный «специалист по ипотеке» Александр Кондрашов, ЮАИЖК, например, не боится «некачественных» заемщиков, работая в строгом соответствии с федеральными стандартами, а потому кредиты его обеспечены имуществом и высоколиквидны. Те же банки, которые идут на риск, в беспечности тоже не упрекнешь: их процентные ставки столь высоки, что позволяют обезопасить собственный бизнес.

Ипотека – это серьезно

Разговор вильнул в сторону: участники делового застолья с удивлением обнаружили, что не могут вспомнить ни одного …анекдота про ипотеку. То ли не придумали еще таковых, то ли дело и впрямь серьезное. В жизни, как известно, случается всякое: люди разводятся, теряют работу, умирают, в конце концов. По словам руководителя ЮАИЖК, сейчас «в резерве» Агентства порядка 20 «дефолтных» квартир. Пять заемщиков – люди, оказавшиеся в сложной жизненной ситуации. Еще один должник – это, по выражению Александра Кондрашова, «глупый заемщик», который вполне мог бы погасить задолженность, но по какой-то причине делать этого не желает. Поэтому после положенных четырех месяцев грозных писем кредиторы всерьез задумались о его выселении.

Кстати, одна из главных причин, благодаря которой страшно далек наш ипотечный рынок от кризиса, заключается в том, что в России жилье сразу же оформляется в собственность заемщика, а у банка находится лишь в залоге. Поэтому и кризис может возникнуть не у банка – у заемщика.

Впрочем, по мнению Кондрашова, передача жилья в собственность заемщику, на руку и последнему: есть надежда, что в случае чего закон защитит. А тот факт, что тон в ипотеке задает государство, позволяет стабилизировать цены и ставки.

Не зарабатывать, а строить

Агентство ипотечного кредитования – первый опыт работы государственных структур на ипотечном рынке. До сих пор ипотека была «вотчиной» частных компаний. ЮАИЖК создавалось по инициативе областного правительства около пяти лет назад. Уставной капитал, начавшись с восьми миллионов рублей, нынче, после двукратного увеличения, дорос до полутора миллиардов. Изменились и функции: если прежде это был всего лишь оператор кредитования, то теперь основная задача Агентства – масштабное строительство. Сейчас оно ведется в 23 муниципалитетах области. Агентство инвестирует возведение жилья уже на стадии фундамента.

По признанию Александра Кондрашова, на сегодняшний день Южноуральское агентство – обладатель самого крупного уставного капитала в России среди себе подобных. Строительством тоже занимаются пока немногие: Москва, Кемерово, Тюмень, Оренбург – но это из «начинающих»: за последний год в Оренбурге выдано лишь порядка трех тысяч кредитов.

Именно строительство – сейчас главная задача Агентства. «Сейчас мы не самый крупный игрок на рынке среди тех, кто дает ипотечные кредиты, - говорит Александр Викторович. – Нам говорят: ваша цель – не зарабатывать, а строить квадратные метры. А если говорить о таких проектах, как Новомуслюмово, то здесь о прибыли не может и речи идти – это чисто социальный проект… Что станет лучшим показателем нашей работы? Когда нас на продажу выставят! Ведь главной нашей задачей было – «раскрутить» ипотечный рынок».

Директива или контроль?

Но есть и другие проекты – более экономически привлекательные. В последнее время все большую популярность приобретает малоэтажное строительство. Возводить «малоэтажку» сложнее и дольше, но интерес к ней растет год от года. Пробным камнем стал поселок Нежный под Магнитогорском, где ЮАИЖК выступило инвестором – квадратный метр жилья в особнячке площадью 96 квадратных метров стоил 28 тысяч рублей. Свободных «метров», разумеется, уже нет. Зато сейчас ведется проектирование еще 12 коттеджных поселков близ Чебаркуля, Кыштыма, Южноуральска, в скором времени ожидается земельный аукцион под Златоустом.

Кстати, о земле. По информации наших коллег, в Казахстане, например, участки под строительство предоставляются по значительно сниженным ценам либо вовсе бесплатно, с тем, чтобы возведенное там жилье было более доступным. Возможно, это и правильный путь, размышляет Кондрашов. Только идти по нему нужно с осторожностью: «Строитель, как правило, не ценит бесплатную землю. Город выделил – а тот ее продал… Поэтому здесь должен быть законодательный контроль».

«Директивные» процентные ставки, по мнению Кондрашова, тоже благо: государство таким образом не ущемляет рынок, а лишь гарантирует рефинансирование.

Лишь последний, самый главный вопрос, пожалуй, так и остался открытым. Доходы населения растут? Растут, по крайней мере, согласно цифрам статистики. Ипотека развивается? Развивается, хотя и не быстро. Но становится ли доступнее жилье? Кондрашов ответил так: «Ипотека не «разогревает» цены. Она позволяет приобрести жилье по тем ценам, которые существуют реально».

Справка

По данным Центробанка, на 1 апреля 2007 года в России было выдано ипотечных кредитов на 289,2 млрд. рублей. По подсчетам Национального агентства финансовых исследований на март, ипотекой пользовались 2% населения, готовы были воспользоваться 17%.



Яндекс.Метрика
© 2006-2018 «Полит74»
Редакция: info@polit74.ru
Реклама: reklama@granadapress.ru
г. Челябинск